Xây nhà mới

Những điều cần biết về xây nhà mới

Bạn vừa quyết định xây nhà? Bạn có một mảnh đất, bạn đã hoàn thành mọi thứ khác và thậm chí bạn còn biết mình muốn ngôi nhà mới của mình trông như thế nào! Giờ thì sao? Đầu tiên, hãy tìm một kiến trúc sư, người này sẽ viết tất cả các ý tưởng của bạn ra giấy và thu thập tất cả thông tin cần thiết về các điều kiện và phương án xây dựng, chẳng hạn như bản đồ khảo sát, thứ không thể thiếu để lập kế hoạch cho một dự án. Bản đồ khảo sát phải bao gồm thông tin chính xác về trạng thái hiện tại, ví dụ: có bất kỳ công trình nào trên đất hay không, và nếu có thì là loại gì, đường bao đất, cấu trúc đất và tất cả cơ sở hạ tầng ngầm và trên mặt đất hiện có (hệ thống ống nước, hệ thống dây điện, hệ thống thoát nước, v.v.). Nói cách khác, đó sẽ là bước đầu tiên của toàn bộ quá trình xây dựng và thiết kế, được chia thành ba phần, cụ thể là thiết kế tóm tắt, thiết kế sơ bộ và thiết kế chi tiết.

Thiết kế tóm tắt

Đây là một mô tả chuyên nghiệp về các yêu cầu của bạn và thông tin về trạng thái nguyên trạng. Bản thiết kế tóm tắt chứa một số nhiệm vụ cần thiết để chuẩn bị các tài liệu tiếp theo và có thể được chia thành bốn nhóm: thông tin chung, thông tin về địa điểm xây dựng, thông tin về cơ sở đang được xây dựng và thông tin về lắp đặt và thiết bị.

Thiết kế sơ bộ

Dựa trên mong muốn của bạn, bản đồ khảo sát và các tài liệu khác, kiến trúc sư có thể bắt đầu chuẩn bị một thiết kế sơ bộ của ngôi nhà và vị trí của nó trên đất. Một thiết kế sơ bộ bao gồm các kế hoạch, các phần, mô tả, tính toán, ước tính chi phí và nhiều chi tiết khác. Nếu bạn vẫn muốn kiểm tra xem ý tưởng của mình sẽ trông như thế nào trong thực tế, kiến trúc sư có thể tạo mô hình 3D cho ngôi nhà của bạn. Nhà thiết kế sẽ đảm bảo ngôi nhà của bạn đồng thời tuân thủ tất cả các quy định hiện hành và những gì bạn thực sự mong muốn. Sau thiết kế sơ bộ là yêu cầu địa điểm. Yêu cầu địa điểm là các hướng dẫn và quy tắc phải được tuân thủ khi xây dựng đường vào và kết nối với đường công cộng, ngoài ra còn có các kết nối và đường dây tiện ích, v.v. Tất cả các giấy phép, quyết định và phê duyệt này đều do các cơ quan có thẩm quyền liên quan cấp. Khi được họ cho phép thì bạn mới có thể tiếp tục các bước tiếp theo.

Thiết kế chi tiết

Sau khi thiết kế sơ bộ được chấp nhận, kiến trúc sư bắt đầu làm việc với các tài liệu xây dựng, tức là thiết kế chi tiết, đây chính là là giải pháp cuối cùng liên quan đến chức năng, chi tiết về cấu trúc và diện mạo của công trình, và các giá trị thiết kế chính xác và giá trị ước tính của công trình. Ngoài ra còn có các thiết kế công nghệ và xây dựng của các thiết bị và lắp đặt trong gia đình. Bạn cũng cần nhớ lưu lại biên lai cho các khoản phí đã thanh toán, tất cả các tài liệu xây dựng và phê duyệt, và chứng thư quyền sở hữu. Tùy theo quy định xây dựng tại nơi bạn sống, sẽ cần một khoảng thời gian nhất định để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thiết kế này, sau đó bạn mới có thể thi công công trình.

Kế hoạch thực hiện dự án

Kiến trúc sư thường chuẩn bị kế hoạch thực hiện dự án trong khi chờ giấy phép xây dựng. Kế hoạch này bao gồm thiết kế kiến trúc, phân tích cấu trúc, sơ đồ nối dây và kế hoạch lắp đặt cơ khí. Mỗi phần lại được soạn thảo bởi người có chuyên môn, những người này cũng sẽ chịu trách nhiệm cho công việc tương ứng. Những thiết kế này cũng bao gồm một danh sách các công việc, được chuyển tiếp cho các nhà thầu trong quá trình đấu thầu. Ngoài ra còn có các tính toán khác, phạm vi nhỏ hơn nhưng không kém phần quan trọng, chẳng hạn như cách âm và an toàn cháy nổ.

Lựa chọn nhà thầu

Danh sách công việc

Trước khi chọn nhà thầu và bắt đầu xây dựng, cần lập một danh sách chi tiết các công việc, bao gồm các loại và số lượng vật liệu. Danh sách này do kiến trúc sư/nhà thiết kế biên soạn và là một phần của kế hoạch thực hiện dự án. Một chuyên gia khác trong lĩnh vực kỹ thuật dân dụng cũng có thể soạn danh sách này. Danh sách công việc càng chi tiết và chính xác càng tốt vì nó ảnh hưởng rất lớn đến độ chính xác khi dự tính chi phí. Dựa trên danh sách này, nhà thầu sẽ gửi đề nghị dịch vụ cho bạn.

Tổng hợp đề nghị của các nhà thầu và lựa chọn cuối cùng

Hầu hết các khách hàng để văn phòng thiết kế đảm nhiệm việc tổ chức dự án xây dựng, bao gồm cả việc lựa chọn nhà thầu và giám sát công trường. Điều này đặc biệt phổ biến khi mua và xây dựng nhà tiền chế chìa khóa trao tay, trong trường hợp này nhà thầu có thể quản lý toàn bộ quy trình, từ khảo sát địa điểm đến giai đoạn cuối cùng. Tuy nhiên, nếu bạn muốn tự mình chọn một hoặc nhiều nhà thầu chính, thì bạn cần thực hiện một cách có hệ thống hoặc nếu có thể, hãy chọn một chuyên gia hoặc giám sát viên kỹ thuật dân dụng độc lập và làm việc với họ. Bạn không nên chọn nhà thầu cho các công đoạn xây dựng riêng biệt. Điều này thường dẫn đến chậm trễ, nhiều phức tạp, sai lệch so với giá ban đầu và quá trình xây dựng có thể khá tốn kém. Giải pháp hiệu quả hơn cả là lựa chọn nhà thầu chính đã có sẵn nhà thầu phụ của riêng họ. Bằng cách này, nhà thầu chính chịu trách nhiệm duy nhất về công việc phối hợp, bám sát tiến độ và chi phí, trong khi trong trường hợp có bất kỳ vấn đề nào, nhà phát triển có thể giải quyết chúng dựa trên một hợp đồng duy nhất. Bạn cần tham khảo kỹ tất cả các tài liệu khi lựa chọn về nhà thầu, nhà thiết kế và người giám sát. Bạn cũng nên nhờ bạn bè giới thiệu cho mình.

Giám sát công trường

Người giám sát công trường có thể làm việc một mình hoặc cùng với những người giám sát khác, nhưng họ phải có trình độ như nhau với tư cách là nhà thiết kế và nhà thầu. Người thiết kế cơ sở cũng có thể là người giám sát, miễn là họ không phải là nhà thầu. Nếu họ có bằng cấp liên quan, nhà phát triển cũng có thể đóng vai trò là người giám sát. Tuy nhiên, nhà thầu không thể đồng thời làm người giám sát. Trên hết, người giám sát chịu trách nhiệm đảm bảo việc xây dựng được thực hiện tuân theo giấy phép quy hoạch, với chất lượng phù hợp, theo các quy định và thông số kỹ thuật cho từng vật liệu, thành phần và bộ phận lắp đặt và thiết bị. Họ là người yêu cầu nhà thầu cung cấp chứng chỉ kiểm tra và bằng chứng rằng các phép đo và kiểm tra nhất định đã được tiến hành. Người giám sát cũng đảm bảo rằng tất cả các thời hạn đều được đáp ứng và tất cả các thay đổi đều được ghi chép vào nhật ký thi công. Họ là người tìm kiếm sự chấp thuận từ nhà thiết kế và khách hàng. Trên thực tế, chỉ cần người giám sát đến công trường mỗi tuần một lần là đủ, nhưng họ phải có mặt khi các bộ phận kết cấu hoặc vật liệu chịu tải khác được lắp đặt hoặc đúc. Người giám sát công trường ghi lại mọi thứ trong sổ nhật ký, và sau khi mọi thứ hoàn tất, các nhà thầu xác nhận bằng chữ ký rằng công trình an toàn để sử dụng. Nhà phát triển có thể trao quyền cho người giám sát để phê duyệt các thay đổi về phạm vi công việc và chi phí.  

Hợp đồng xây dựng

Với các giao dịch nhỏ, bạn có thể chỉ cần văn bản chấp nhận đề nghị của khách hàng (với mục liên quan trong hóa đơn chi phí). Với các giao dịch lớn hơn, bạn cần có hợp đồng xây dựng. Hợp đồng phải bao gồm thông tin về khách hàng và nhà thầu và đại diện của họ, thông tin về công trình, chi tiết về các nội dung tài chính đã thỏa thuận và số lượng vật liệu đã thỏa thuận (dựa trên danh sách công việc), phương pháp tính toán và thanh toán, thời hạn và bảo hành.

Các hình thức xây nhà mới

Dựa trên phương pháp xây dựng

Dựa trên phương pháp xây dựng, bạn có thể chọn nhà tiêu chuẩn hoặc nhà tiền chế. Ở nước ta, phần nhiều nhà vẫn là nhà gạch bê tông. Nhà gạch bằng cách nào đó mang lại cảm giác ổn định và an toàn, còn nhà tiền chế lại không như vậy. Những ngôi nhà tiêu chuẩn cực kỳ phổ biến ở Nam Âu do tiếp xúc với ánh nắng mặt trời, tường hấp thụ nhiều nhiệt vào ban ngày, sau đó tỏa nhiệt vào ban đêm. Nhờ vậy ngôi nhà có thể giữ ấm vào ban đêm và mát vào ban ngày. Ở những nơi đất không chịu lực tốt, vật liệu xây dựng được ưa dùng là gỗ.

Xây dựng tại chỗ

Xây dựng tiêu chuẩn sử dụng gạch, vữa và bê tông. Nó được chia thành các giai đoạn, và được xây từ móng lên mái nhà. Đây là loại công trình ướt vì các vật liệu liên kết (vữa) được trộn với nước, sau đó sẽ bay hơi, điều đó có nghĩa là các bộ phận đã hoàn thiện phải khô trước khi tiếp tục xây dựng. Loại xây dựng này có điểm tốt là có thể tạm dừng rồi tiếp tục. Nên bạn có thể xây nhà theo từng giai đoạn và điều chỉnh tốc độ phù hợp với ngân sách và thời gian có sẵn. Với kiểu xây dựng này, bạn có thể thực hiện công việc một mình hoặc với sự giúp đỡ của gia đình và bạn bè, giúp giảm đáng kể chi phí xây dựng.

Nhà tiền chế

Xây một ngôi nhà tiền chế thực ra là tập hợp các bộ phận lắp ráp và bộ phận do nhà máy sản xuất lại với nhau để các chuyên gia có thể lắp đặt hoàn chỉnh. Ngoại trừ tấm móng phải được làm tại chỗ, theo cách cũ, tất cả các bộ phận của loại nhà này được xây khô, nên rẻ hơn và nhanh hơn. Khác với nhà tiêu chuẩn, có thể chỉ cần một mùa hè là xây xong nhà tiền chế ngay cả khi thời tiết xấu, vì hầu hết các công việc được thực hiện trong xưởng sản xuất. Một lợi thế là tất cả các bộ phận đều được chế tạo theo bản vẽ và kế hoạch chi tiết, giúp cho việc lắp ráp chính xác hơn và chất lượng tốt hơn. Quá trình lắp ráp tại chỗ diễn ra nhanh chóng, vì vậy cấu trúc không tiếp xúc với môi trường trong một thời gian dài. Nhà tiền chế có thể được xây dựng trong 2 đến 6 tháng, tùy thuộc vào độ phức tạp, kích thước và loại công trình.

Dựa trên vật liệu

Bê tông cốt thép

Bê tông không chỉ là vật liệu xây dựng tự nhiên mà còn cứng, bền, chống ẩm và không bắt lửa. Bê tông là hỗn hợp của cốt liệu, nước, đá và xi măng. Vì cách điện kém và thấm hơi nước nên bê tông chủ yếu được sử dụng cho các tấm sàn, tường chịu lực và cột tầng hầm. Bê tông khối rất hợp với tầng hầm và các yếu tố kết cấu, trong khi gạch ốp lát được sử dụng để làm hàng rào và tường bao (tường chắn và tường ngực). Do áp lực đất lớn hơn, các tầng hầm ngầm chủ yếu được làm bằng các khối bê tông rỗng cốt thép được lấp đầy bằng vữa.

Gạch

Được làm từ đất sét, một loại nguyên liệu thô tái tạo hoàn toàn, giá cả cũng khá phải chăng, gạch tiêu chuẩn cũng là vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường. Một viên gạch cũ có thể được làm sạch và tái sử dụng, ví dụ, để lát vỉa hè, lò sưởi, tấm ốp trang trí, v.v. Đối với xây dựng nhà ở, các khối đất sét được nối với nhau bằng vữa tiêu chuẩn hoặc vữa cách nhiệt là vật liệu được sử dụng phổ biến nhất. Các khối đất sét được đặt trên một bề mặt phủ keo. Nhờ khả năng thấm hơi nước tuyệt vời, gạch có thể kiểm soát độ ẩm tự nhiên, làm cho căn phòng trở nên dễ chịu hơn. Gạch bảo vệ không gian khỏi bị quá nóng trong mùa hè và giữ ấm trong mùa đông. Nhà làm bằng gạch cũng có thể chống chịu hỏa hoạn và động đất.  

Bê tông khí

Một trong những vật liệu ngày càng phổ biến chắc chắn là bê tông khí, được làm từ cát thạch anh, vôi, xi măng và nước. Các khối bê tông khí được tạo ra ở nhiệt độ thấp hơn so với gạch, nhưng chúng có thể tái chế hoàn toàn và quá trình nung giải phóng ít khí hydro hơn. Xây dựng bằng bê tông khí giúp tiết kiệm thời gian. Hơn nữa, không cần lớp cách nhiệt bổ sung vì bê tông khí cách nhiệt rất tốt, vì vậy chỉ cần một lớp thạch cao mỏng trên tường bên ngoài là đủ. Các khối được liên kết với nhau bằng một lớp vữa dày chỉ vài mm. Bê tông khí là vật liệu nhẹ và có thể được sử dụng cho các giải pháp kết cấu khác nhau. Loại này có thể nhanh gấp ba lần so với xây dựng bằng gạch. Mặc dù bê tông khí có trọng lượng nhẹ, nhưng vẫn có khả năng chống cháy và động đất. Cuối cùng, các khối bê tông khí là lý tưởng cho những người tự làm, vì có thể dễ dàng khoan một lỗ xuyên qua chúng để chạy dây hoặc lắp đặt neo và các ốc vít khác.

Nhựa EPS 

Đây là hệ thống polystyrene mở rộng hai lớp có thêm các tấm than chì và lõi bê tông, làm cho nó trở thành chất cách nhiệt tuyệt vời, đang ngày càng phổ biến với các ngôi nhà thụ động và năng lượng thấp. Hơn nữa, phương pháp xây dựng này ngăn chặn hoàn toàn hiện tượng bắc cầu nhiệt và thất thoát nhiệt. Hệ thống này bao gồm tất cả các yếu tố cũng được sử dụng trong xây dựng với các khối, chẳng hạn như các đơn vị góc, lanh tô, tấm cách nhiệt, v.v. Vì chính xác và dễ đoán, loại này có thể tiết kiệm thời gian xây dựng, nhờ đó rất được ưa chuộng. Một ngôi nhà làm bằng nhựa EPS ổn định về nhiệt, nghĩa là không có sự thay đổi lớn về nhiệt độ, giúp tiết kiệm chi phí sưởi ấm. Có thể lắp đặt thêm dễ dàng vì chúng xếp chồng lên nhau, sau đó chúng được gia cố bằng lưới gia cố và bê tông được đổ lên trên chúng. Trên thực tế, quá trình này nhanh đến mức chỉ mất một ngày để thêm một tầng, cộng thêm một ngày để đổ bê tông. Toàn bộ ngôi nhà có thể được hoàn thành trong ba tuần.

Các bước xây nhà 

Lắp đặt pano và bảo vệ công trường

Trước khi bắt đầu xây dựng, một pano phải được lắp đặt với sự có mặt của người giám sát công trường, vì đây là điểm có thể xảy ra nhiều sai sót, điều này sẽ khó sửa chữa và tốn kém. Bạn cũng cần gửi thông báo khởi công cho chính quyền đúng hạn được quy định. Thông báo này cần được gửi kèm theo kế hoạch thực hiện dự án và biên bản lắp đặt pano. Trước khi tiến hành xây dựng, nhà thầu phải chuẩn bị mặt bằng trước. Công việc của nhà phát triển và người giám sát là đảm bảo tuân thủ tất cả các điều kiện tiên quyết và thu thập các tài liệu cần thiết. Công trường xây dựng phải đảm bảo an toàn theo quy định của pháp luật, có bảng thông tin dự án.

Xây dựng

Quá trình xây dựng phụ thuộc vào phương pháp. Với nhà tiền chế, chỉ có phần móng và cơ sở hạ tầng giao thông, nước là những phần được thi công. Mặt khác, với các công trình xây dựng tại chỗ, danh sách này còn bao gồm nền móng, tường, kết cấu mái và mái nhà (giai đoạn xây dựng thứ ba). Tất cả các kết nối tiện ích (hệ thống ống nước, nước thải, đường dây điện, hệ thống thoát nước) nên được thực hiện xung quanh nhà. Hệ thống dây điện và lắp đặt cơ khí được lắp đặt trong nhà, sau đó tất cả các công việc hoàn thiện được tiến hành. Nhà thầu có nghĩa vụ tuân thủ nghiêm ngặt dự án, trong khi người giám sát nên xác định bất kỳ sai sót và không tuân thủ nào và sửa chữa chúng. Kế hoạch thực hiện dự án không nên được sửa đổi dưới bất kỳ hình thức nào trừ khi nhà thiết kế đã chấp thuận bằng văn bản.  

Giấy tờ, thủ tục trước khi vào ở

Sau khi hoàn công, bạn sẽ cần hoàn thiện nốt các thủ tục, giấy tờ với nhà thầu, kiến trúc sư, nhà thiết kế, v.v. cũng như với chính quyền về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến ngôi nhà và mảnh đất của bạn. Sau đó bạn đã có thể chính thức tận hưởng ngôi nhà của riêng mình!